《农村合同法律知识100问》 | 五 合同的担保 68.房屋抵押合同未经登记有效吗？

例：2004年10月，某信用社与村民陈某、黄某、陆某签订最高额抵押担保借款合同一份，合同约定，自2004年10月28日起至2005年10月10日止，贷款人向借款人陈某发放最高限额不超过人民币13万元的贷款，在此期限和最高贷款限额内，不再逐笔办理抵押登记手续；抵押担保期间自设定抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止，被告黄某、陆某夫妇提供一套房屋作抵押担保。合同签订后，几方当事人未办理抵押登记手续，信用社于2004年10月借给陈某人民币13万元。但该借款到期后，陈某未归还信用社借款本息。原告遂起诉法院，要求向被告黄某、陆某夫妇的房屋行使抵押受偿权。该抵押合同有效吗？信用社能行使优先受偿权吗？

答：《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第42条规定：“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”可见，房屋抵押必须登记，否则抵押合同不生效，债权人不享有优先受偿权。

本案中，陈某与信用社签订的最高额抵押担保借款合同合法有效。信用社按约为陈某提供了借款，然而陈某借款到期后，未按约如期归还信用社借款本息，应当承担违约责任。黄某、陆某虽然是自愿为陈某以上借款提供房屋作抵押担保，但由于未办理抵押登记手续，抵押关系无效，信用社对黄某、陆某的房屋不享有优先受偿权。

（作者：刘丹）