《农村合同法律知识100问》 | 七 合同法分则——有名合同 94.迟延交纳租金，出租人是否能解除合同？

例：2004年1月，李某将住房租给农民小张，双方签订了租赁协议，约定每月月底交纳租金500元，租赁期为2年。合同签订后，李某与小张按约定履行了合同。2004年12月，小张失业，由于经济拮据，当月的租金未能支付。李某担心小张以后也会不能支付租金，于是在2005年1月初就向小张提出要求解除租赁合同，并要求小张支付12月的租金500元。迟延交纳租金，出租人是否能解除合同？

答：《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”可见，承租人迟延支付租金时，如果不支付租金造成根本违约的，则出租人可以解除合同；如果只是一个月不支付租金造成一般违约的，则出租人不能立即解除合同，而应当先催告承租人，经催告后承租人仍不能支付的，出租人方可以解除合同。

本案中，小张作为承租人，只是12月当月未交纳租金，其行为构成一般违约，李某应当对小张进行催告，在催告期内小张仍不能交纳时，李某才可以解除合同。但本案中李某却在小张不能支付租金后立即提出解除合同，显然不符合法律规定。因此，李某不能提出解除合同，但可要求小张支付未支付的500元租金。

作者：刘丹