《农村邻里关系法律知识100问》 | 房屋租赁

83.房东卖房后，原租房协议如何履行？

例：小马与老杨签订了为期3年的租房协议。在租赁期间，老杨把房子卖给了同村的老乔。老乔急欲翻修该房准备作儿子结婚的新房，因此要赶小马离开。小马想知道，如果不走是不是合法？

答：小马有权利继续居住该房，直到租期届满。

本案涉及的是当租赁物的所有权发生变动时，租赁合同的效力问题。在租赁合同中一个基本的制度是“买卖不破租赁”，即当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新的所有人继续有效。适用“买卖不破租赁”需要满足四个条件：一是租赁合同已经成立并生效；二是租赁物已经交付承租人；三是所有权的变动发生在租赁期间；四是出租人将租赁物的所有权转让给了第三人。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”我国《中华人民共和国合同法》第 229条也对该原则予以明确：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”上述两个法条的含义是说，租赁物的所有权发生变动之后，承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在获得租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人。

因此，本案中，即使老乔不愿意，也没有权利赶小马出门，小马有权继续租赁该房屋；同时，小马应该按照原租赁合同规定的方式和金额向老乔缴纳租金，当然，也享有租赁合同规定的权利并承担相应的义务。

84.租房人死亡，与其共同生活的人能否继续租赁该房屋？

例：小马和老杨签订了为期3年的租房合同，租期刚过1年，小马因病去世。老杨认为签租房协议的人已经去世，因此准备将房子租给其他人，并要赶走小马的妻子和孩子。老杨的做法合法吗？

答：老杨的做法不合法，小马的妻子和孩子可以按照原租赁合同租赁该房屋。

我国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第1款规定：“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。”我国《中华人民共和国合同法》第234条也规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

因此，小马的妻子与孩子可以继续租赁该房屋。但需要指出的是，小马的妻子应当与老杨办理租赁合同变更手续，更换承租人为小马的妻子。

85.房屋租赁期间维修房屋的费用该谁承担？

例：小马与老杨签订了为期3年的租房合同。在租房过程中，因房屋年久失修，经常漏雨。小马通知老杨几次，但老杨都没及时修缮房屋，无奈，小马只好自己请人修理，支出费用1200元。维修房屋的费用应该谁来承担？

答：房屋的维修费用应该由出租人承担。

对租赁物进行维修是出租人应承担的义务。我国《中华人民共和国合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用。当然，出租人的维修义务不是绝对的，它需要是租赁物有维修的必要，且要有维修的可能以及维修的正当理由。

维修是出租人的义务，但当出租人拒绝维修或因为其他原因不能在合理的期限内维修时，承租人可以自行维修。对此，《中华人民共和国合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”

本案中，由于房屋漏雨导致生活不便，小马多次通知老杨，但均未来修，故小马自己维修房屋符合法律规定。由此支出的费用应当由老杨承担。在费用的承担方面，小马与老杨可以协商，比如可以采取充抵房租，也可以由老杨另行支付等方式。

86.租赁期满，承租人继续租用房屋的行为性质如何认定？

例：小马与老杨签订了为期3年的租房合同，3年到期后，小马没有搬家的意思，老杨也照样在收房租。那么小马和老杨之间是否形成新的租赁关系，两人之间的权利义务如何界定？

答：从是否规定租赁期限看，租赁可分为定期租赁和不定期租赁。在不定期租赁中，当事人在合同中没有约定租赁期限，因此任何一方当事人都可以随时解除合同。定期租赁合同的当事人在合同中约定了租赁期限，合同于租赁期限届满时终止。但是，当事人在合同约定的租赁期限届满后也可以续订合同。

租赁双方当事人更新租赁期限有两种形式，一是采取约定更新的方式，即双方在期限届满后另订一合同，约定延长租赁期限；二是法定更新，也称默示更新，是双方在租赁期间届满后，合同当事人的行为表明租赁关系继续存在。我国《中华人民共和国合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

本案中，小马与老杨的房屋租赁合同到期后，小马没有搬家，依旧按照原来的方式向老杨支付房租，说明是双方当事人以自己的行为表明租赁关系继续存在，则双方也应按照原来租赁合同规定的内容来享有权利和承担义务。由于是不定期的租赁合同，老杨随时可以要求小马腾房，小马也可以随时提出解除租赁合同。

87.房屋被转租的，房东如何维护权利？

例：小马租了老杨的房屋，租期3年。在租赁期间，小马未经老杨同意，将房屋转租给了小孙。老杨心中十分不愿，他有权收回房屋吗？

答：本案涉及房屋的转租问题。

我国《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

本案中，小马未经老杨同意即转租房屋，老杨可以根据合同法的规定，解除与小马之间的租赁合同。因为小马擅自转租的行为直接破坏了老杨对他的信任，也直接损害了老杨对房屋的所有权和处分权，增加了他要求返还房屋的困难或使房屋的毁损程度加重。因此，老杨有权解除合同，收回房屋。

（作者：宋海鸥）